[项目简介]

　　2003年，温榆河上游，纳帕溪谷正式面世；

　　东至沙沟河，西邻4000亩苗圃，北至葫芦河，纳帕总占地面积80万平方米，总建筑面积25万平方米，容积率仅0.3 ，绿化率高达64%，以600余座风格各异的美式花园别墅为主，是北京地产界少有的低密度、低容积率，高绿化率的最适合居住的高档亲水社区；

　　由美国著名的F+A公司设计，综合法兰西、意大利、西班牙等最具代表性的设计风格，纳帕溪谷把美国正统的别墅概念引入北京地产界；

　　纳帕溪谷配套齐全，有一个一万多平米的超大型会所，包括中、西餐厅、酒吧、台球、网球、保龄球、羽毛球、篮球馆、影院、超市、健身房、泳池、客房、医疗室、商务中心、儿童托管中心、桑拿洗浴、棋牌室等生活休闲购物场所，为业主提供必备的配套设施和方便快捷的国际化生活；

　　东方博文总经理：

　　徐长青

　　[项目业绩]

　　销售行程：

　　2003年7月23日, 纳帕溪谷召开产品见面会。2003年11月23日, 纳帕溪谷开盘。在短短4个月内,一期100多套别墅售罄；

　　2004年初，二期产品一经推出即被市场疯狂抢购，半个月后所剩无几；

　　价格走势：

　　2003年8月，纳帕溪谷内部认购价格为6000多元/平米。到2003年年底，价格就已突破万元/平米。现均价为12000多元/平米；

　　2004年年初推出的组院独栋别墅，现均价也在11000元/平米左右；

　　[推广策略核心精神]

　　一改京城高端别墅市场的传统推广手法，雍容不必大喊口号，华贵无需自说自话，惟细节才能与客户求得心灵上的共鸣。细节，永远是让上帝眷顾的首要理由；

　　总体推广行程回顾

　　l阶段一：定义“北美全新版 多庭院 原味独栋别墅”，细节诠释产品

　　纳帕溪谷的开发团队是由京城地产界资深人士李威组建。携“橘郡”余威，李威在温榆河上游的小汤山地区开始谋划新的高端别墅项目——纳帕溪谷。

　　东方博文介入该项目时，纳帕溪谷还是一纸蓝图，现场的一切条件还是原始状态。东方博文认为，这种时候介入是最好的，白纸才可以畅快淋漓地书写自己的战略。

　　推广的第一个步骤，就是为产品进行定位。在定位之前，有必要从它的开发团队来了解项目的点点滴滴。为了打造一个原滋原味的北美风格的别墅区，李威和他的团队历经几年时间，翻阅了大量资料，走遍了北美的大部分土地，考察了各式各样的别墅类项目。仅别墅照片，他们就拍了重达几百斤。而庭院是纳帕溪谷最大的特色，每个户型都包括前花园、后花园、中庭花园、下沉式花园等4个花园，力求最大限度地发挥不同方位的院落与室内在行动、视觉、景观等关系的处理，多庭院为室内带来灵性，光影的变换丰富了室内的感受。由一些细节，李威团队的良苦用心可见一斑。

　　东方博文被李威团队的敬业精神和开发素质感动了，强大的团队加上得天独厚的客观条件，纳帕溪谷无疑会成为京城第一个实质意义上的原滋原味的北美高端别墅社区。尽管在北京做北美风格的别墅项目，纳帕不是第一家，但大家都有理由相信，纳帕才是北美风格的真正得道者。

　　定位语“北美 全新版 多庭院原味独栋别墅”终于诞生了。它诠释了项目的核心价值所在——原滋原味的北美风格和创造性的多庭院。

　　方向确定了，如何诠释定位策略呢？

　　东方博文凭借多年的操盘经验认为，惟有细节才能彰显本质，惟有细节才能见证才智用心。至此，奠定了用细节诠释产品的表现基调。

　　在文案用语方面，东方博文一改京城别墅广告虚夸、抒情的调性，而是用最平实客观的语气和视角来本真地诠释。至于设计表现，东方博文用酒红色为主色调，营造一种高档的上流社会的氛围，同时用一个橡木酒桶来作为辅助图形，以增强品质感和年代的质感。尽管，——北美并非红酒的主要产地。

　　经过整合，第一轮广告攻势开始了。在一段时间里，“北美 全新版 多庭院原味独栋别墅”出现在户外、报纸、杂志等各种媒介手段中。很快，北美别墅代言人的纳帕便广为人知了。无论是客户反馈，还是业界反响，纳帕都获得了一致的首肯。

　　在广告的细文和销售工具里，博文贯彻用细节诠释产品的策略。李威团队的开发心路历程、对产品细节的每一个细微考量都得到了客观的诠释。尤其是多庭院的布局、社区道路的人性化设计和社区的其他传统与创新细节，都生动地在市场上建立了很好的口碑。良好的广告反馈，产生了良好的销售业绩。广告推出不久，纳帕溪谷就成为市场热点，产品大卖，价格一路飞涨。几个月时间，价格竟涨了将近一倍。而这一切，都是在现场还是火红工地，连样板间都没有开放的情况下取得的。

　　纳帕溪谷获得了开门红。

　　l阶段二：精神回归，纳帕“寻找生活的源头”

　　2003年11月23日，纳帕溪谷开盘，同时，样板间建成开放。

　　至此，纳帕溪谷终于显示出了成熟性，样板间初步兑现了当初广告中的承诺，纳帕销售势头依然看好。此时，价格也在一路看涨。而博文，也在思考广告策略的新方向。

　　博文认为，此时纳帕的硬件建设已经初步消除了当初市场上的怀疑声音。对于一期产品的产品层面宣传已经基本到位。而下阶段，推广的主要方向应转化为生活方式的营造和心理层面的攻击。于是，“寻找生活的源头”正式登场了。

　　以“寻找生活的源头”为主题，纳帕重新开始了一轮广告攻势。用生活说产品，准确地赢得客户心理层面的共鸣， “寻找生活的源头”开始让很多人反思生活的本原意义所在。该主题很快脍炙人口，深入人心。

　　至此，纳帕大器始成；

　　l阶段三：区隔产品，区隔概念

　　2004年年初，纳帕已经在京城主流别墅市场建立了区域霸主地位。在销售率，价格和市场认同度等几个方面，纳帕都成为了别墅地产的领军项目。

　　此时，纳帕的新产品“组院式独栋别墅”开始推向市场。客观的说，它是比传统别墅略为低端的产品形式。

　　在该产品的推广中，博文大打亲情牌，力求营造亲切的邻里氛围，规避产品形式带来的负面影响，化劣势为优势。

　　市场反馈表明，策略是正确的。该产品一经推出，即实现热卖，三个月内销售率达90%，价格竟然涨到了近11000元/平米。

　　至此，纳帕开创了京城别墅地产市场的销售纪元，而东方博文又在地产推广策略的史册中彪炳重重一笔。

　　纳帕的成功，是细节的成功，是策略的成功；

纳帕溪谷庭院实景图

　　纳帕溪谷是和它的庭院一起诞生的，没有庭院就没有纳帕溪谷。这种庭院格局来自北美风格和老北京四合院的糅合改良，开盘至今，经过数不清的眼光审视、挑剔、拣点，它几乎普遍适应了绝大多数人的居家生活习性，那就意味着——它几乎完美。

　　• 庭院一定要超大空阔吗？

　　• 庭院的面积是第一要素吗？

　　• 庭院是菜园子吗？

　　• 庭院的土地、绿植是它存在的唯一理由吗？

　　回答“是”的人，那是因为你拥有一个“院子”；回答“不是”的人，才是拥有一个“庭院”。

纳帕溪谷庭院实景图

　　纳帕溪谷首度推出的“组院式独栋别墅”提倡：庭院一定要“聚拢温馨”，庭院一定要“开合有度”。纳帕从“多重庭院”的思路出发，又增容了新的主张。

纳帕溪谷庭院实景图

一、温馨聚拢补充蛮疏旷大

　　通常，人们见面都要问：你家的花园面积多大？以后在纳帕溪谷你恐怕得这样问了：你家的后花园比前院、侧院大多少？你家的花园什么风格？什么主题？这是因为纳帕主张“温馨聚拢取代荒疏旷大”的庭院生活状态。经验证明：旷大的院落虽然视野开阔、面积较大，但是有两个突出的问题无法回避：一是地价成本的增高使整体别墅产品性价比例失衡，造成花钱买空场的浪费；二是需要投入大量的人力财力来照料，否则荒疏萧瑟，不如没有。另外，如果人口较少的家庭，在旷大的院落中总是少了些亲切的感觉。所以，对于人口不很多，只是以赏心悦目为庭院主要功能的人来说，组院，是一个温情的选择。

纳帕溪谷庭院实景图

　　组院——是通过各户独立的多重庭院与邻居之间的组团围合而形成的单元居住状态。在独立的私家庭院里，始终着眼于发掘庭院的视觉愉悦功能和心理舒适功能。视觉愉悦和心理舒适来自庭院总体布局的变化多端，景观小品的创意灵动，花木绿植的郁郁葱葱，日光月影的班驳错落。这些感官快乐直接取决于人性化的设计理念、庭院分割的固有版块、聚拢温馨的格调。特别是纳帕发展商聘请专业级景观大师，瞩目社区总体规划，立足每户实际情况，为业主直接交付前院的景观成品，就最终定位了“组院”的灵魂。这些，统统与面积的大小没有必然联系。

　　做个对比，一目了然。冬雪，是成朵的堆在墙台上的趣味盎然，而不是雪漠旷野的沉寂；秋叶，是敲着窗棂向你告别，而不是满目的荒萧落寞；夏阳，它好象没法直接射进你的房间，因为一棵树木将它阻拦；春风，别说了，晨梦醒来，侧目窗外，第一个发现它到来的肯定是你。邻里之间主人可能不在，但是树木遥望，枝叶对语，把各家的庭院绿色同分同享，把一家一院的美丽心情几何般裂变增加。组院——享受着自己的快乐，也享受着别人的快乐。

　　现在，你知道了，庭院之所以成为庭院，那是因为聚拢而产生的温馨，因为温馨而产生的惬意，因为惬意而产生的幸福，因为幸福而产生的价值。这种价值，在纳帕已经提到了至高的高度。

二、 创造最适宜的邻里距离

　　组院——不是无序组合，而是开合有度，保护私密。组院中，每个庭院是三面围合，每户的后花园是绝对私密的个性空间。只有在半开放的空间中，我们找到一种叫“沟通”的路径，一种叫“邻里”的伙伴。

　　从自然属性上说，人是群居动物。然而，从生理属性上讲，人又存在属地控制和抵御侵犯的本能。这就决定了人们在居住方式上既分又合，既需要社区融合的沟通，又需要私密个性的安全距离和卫生间距。组院式独栋别墅的设计就是沿着这条再自然不过的人性需求思路，创造出了最适宜的邻里距离。

　　与聚拢收敛的自家庭院相比，在半开放空间中让人们轻易的就找到了儿时院落居住的记忆。虽没有鸡犬相闻，但隔院欢笑，邻家热情尽揽无遗。你不必担心出差后的爱犬无人照料，花草无人打理，也不必担心门口的邮件无人代收保管，只要有求，邻里们彼此照应，甚至乐此不疲。主动的帮助他人，其实也是我们人性的一种潜在本能。组院式的设计，就为这种本能提供了一个释放的机会。

　　纳帕提倡朴实的文明社区理念，这种朴实的文明已经从宏观上定义了独立住宅的全新邻里关系。所以，人与人之间，户与户之间，组院与组院之间，街区与街区之间，一个不经意的眼神碰撞，一个淡淡的微笑示意，一个谦谦的行车礼让，都传递着关爱的情愫、莫名的感动以及把这种情愫、感动传递下去的美好愿望。相帮、相让不必相识，因为都在纳帕一族。

　　亲邻、睦邻传达的是一种文明感召力；适邻、合邻表达的是一种距离的适度掌握；友邻、邦邻演绎的是一种温情的归属情节。总之，如果想暂避名利场的纷扰，在纯自然自在的邻里融合间放松，纳帕的“组院”设计，是最有节有制的平台，在这里，你能累吗？

　　围合而不呆闭，收敛而不小气，开放又足够私密，这在居住上无疑是一种庭院革命。革命是需要实力的，在纳帕高瞻立意之下，可谓度洋取经，本土改良，废稿积山，心血无数。纳帕的自信就在于，从不空想没有存在可能的物质概念，如果一旦可取，那么就挖掘并加工到极致。事实证明，这种自信，来的虽然艰难，但存在的坚实久远。

　　最“昂贵”的庭院在纳帕溪谷，因为，满院都是快乐、温馨和感动的生活。其实，说它昂贵，实则是珍有。

葡　萄　酒　般　的　北　美　原　香　生　活

NAPA VALLEY	全水景 城市院落私宅
纳帕溪谷

通往北美庄园的林荫大道
黄金粉饰的殿堂，不能给庄园以荣耀
这路上每一株巨木的投影，都深谙时间的味道
通往山庄之门的路，书的尊贵等同于酒窑
如果这些都缺少，贵族又有什么可炫耀


考量联排别墅的建筑美学
100年现代建筑史，大师寥若星辰
“有机建筑”的影子，投射到彼岸的今日
建筑虽由砖石堆砌，却反对沦落为造作
法自然而生，对美的品评看出人的格调来


进化居住文明城市院落私宅
居住在现代都市的窄，才让人想往院落
搭在架上的葡萄或者伸出篱笆的蔷薇
少年与爱犬的嬉戏或者成年者与宁静的围棋
文明就是不断要进化，进化到人性的舒适

7 月 18 日 盛 装 开 盘

立 项 名 : 山 水 家 园	源 自 北 美 的 纯
	TOWN HOUSE		联排别墅
	发展商：河北国建房地产开发有限公司

■畅意交通，二环路与石清公路体会庄园式林荫大道
■稀有环境，三面临水，四面环绿
■唯美联排别墅，源自北美有机建筑哲学
■2-3层庭院式私宅，前院、后院、中庭，最大可达200余平米
■全水景主题园林，1公里水径围宅，7000平米中心大湖
■3000平米业主专属高尚会所，开辟恒温泳池、攀岩墙、SPA水疗馆
■西海岸风情商业街，配置酒吧、咖啡厅、西餐厅、花店
■尖端科技六重安防系统，24小时巡警制
■敬请怀旧者莅临，感受联排别墅超大的户外空间，感受私家拥有的前庭、中庭与后院，感受露台与花园的空间情趣，感受绕水而居的诗意

　 　　 "纳帕溪谷"是受美国葡萄酒产区中最富盛名的小镇--纳帕谷地（Napa Valley）的启发。著名导演Arau.Acfonso为寻找《云中漫步》影片中一片带有梦幻色彩的葡萄园，亲赴欧洲、澳洲和南美各地，最终选定了位于旧金山以北80公里的纳帕溪谷。

　　纳帕谷地风景美丽、淳朴自然，近200家酿酒厂，出产美国品质最高的葡萄酒，以红酒文化、庄园文化成为昭负盛名的旅游风景度假地。

　　本案中，溪谷，源自项目地块被两条河--沙沟河和葫芦河紧紧环抱，源于视野中清晰的燕山余脉，这山水之间的秀美就是我们的溪谷。
　　由于项目的规划、景观、建筑、结构、室内装饰设计均由北美加力佛尼亚的著名设计团队，所以我们希望以纳帕谷地醇正的红酒品质、自然淳朴的景色来借喻这片高品质社区。事实证明，我们做到了，而且比预期的要好。

　　纳帕溪谷，活水、活氧，别墅味道，精彩生活

http://www.napavalley.com.cn/index1.asp

1、

石间 不等人……

东方禅·新石间正临700多公顷开渡平原，

一处回应自然的心灵寓所……

发现 自己事实上为这阳光迤逦、苍翠无边的生活意境给吸引住了。

是的！石间比起国际要闻、社会事件……

对您和家人的实际生活帮助要来得重要得多。

因为老祖宗得智慧告诉我们：环境，影响居住者的身心灵健康至为深远。

此刻，对坐开渡平原观景第一排

石间 谨以声、观、气、温、光……等心灵寓所的要素，

投射出现代菁英家庭企求圆融祥和的质感生活！

独栋双拼 精致落成

52坪、95坪楼中楼

角地采光 开渡景观第一排

敬邀 最后5席菁英家庭入主

人如雨滴，少许入籍仁爱路，太多流落去远方。

悠闲高枕仁爱官巷，何苦委身边陲市郊。

城市体系中核心、半边陲与边陲的分野，经过9月份终于浮现，大直、信义计划的落难士绅豁然透悟，开始迁回市中心！

◆独占仁爱路三段唯一公园；倾泻11米的水幕天泉；50米长双轨红外线黄金石墙；出入境滤尘、前廊、过场参进式大厅；暗码电梯；网络远端控制系统全室电力自动切换供应；高速资讯；恒温空调

大树·长窗·悬瀑·86坪·88坪双独栋

2、

征服，并拥有元首的智慧

财富秘密的最高天平在贰线哲学。

联合报系群立忠孝东路边，王效兰则世居仁爱路三段31巷；台塑大楼在敦化北路上，王永庆豪宅退居巷弄；民生东路极度绚烂，总统阿扁却静享一巷礼遇；仁爱路尽管优越，李登辉壮年亦深藏在三段31巷……

◆您和仁爱路同时告别庞大与复杂，开始领受转个弯公园旁的好。

高墙·长窗·水幕悬瀑·86坪·88坪双独栋

3、

空间是财富的玩具

仁爱路三段公园岸《秘密住居》

隐匿行踪是富裕要领、神龙见首不必见尾！想不到的人南车北――

“人由仁爱路三段民辉公园树荫下进门，车从40米之外的济南路坡道滑出，出入回车的迎宾厅潜藏在地下一楼、倾泻11米的水幕天泉旁！”

外在无从窥视，绝对隐密无间游戏。

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【喀尔巴阡山脉】 欧洲中部山脉。全长1 450千米，呈半环形。地势不高，一般海拔2 000米以下。喀尔巴阡山脉分为西、中、东、南喀尔巴阡山、比霍尔山地及特兰西瓦尼亚高原五部分。

【维苏威火山】 欧洲著名活火山。位于意大利。海拔1 277米，每次喷发后高度均有变化。自公元79年大喷发（将附近庞培、赫库兰尼姆和斯塔比亚等城湮没）以来，基本上处于喷发（0.5-30.75年）和静止（1.5-7.5年）的交替之中。

【东欧平原】 世界最大平原之一。位于欧洲东部，亦称俄罗斯平原。面积400万平方千米，平均海拔170米。

【中欧平原】 位于欧洲，又称波德平原。面积30万平方千米。地势平坦，一般海拔50-200米。

【伏尔加河】 欧洲第一大河。位于俄罗斯欧洲部分，是俄罗斯重要的内河航道，享有“俄罗斯母亲”之誉。全长3 690千米，流域面积138万平方千米。流速缓慢，河道弯曲，多沙洲浅滩。

【多瑙河】 世界上干流流经国家最多的河流，欧洲第二长河。长2 850千米。流经德国、奥地利、斯洛伐克、匈牙利、南斯拉夫、克罗地亚、保加利亚、罗马尼亚和乌克兰等国家。

【莱茵河】 欧洲最大的水运动脉。位于欧洲西部，全长1 320千米。各支流间有运河相连，与欧洲威悉河、塞纳河、多瑙河等也有运河相通，干流通航885千米，从而形成欧洲著名内河运输网。是世界上航道最繁忙的河道之一。

【北海一波罗的海运河（基尔运河）】 沟通北海和波罗的海的重要水道。位于德国北部，全长98.7千米。将北海到波罗的海的航程缩短了760千米。

【拉多加湖】 欧洲最大淡水湖。位于俄罗斯欧洲部分，面积1.8万平方千米，平均水深51米，最大水深230米。

【奥涅加湖】 欧洲第二大湖。位于俄罗斯欧洲部分，面积9 610平方千米，平均水深30米，最深120米。

【斯堪的纳维亚半岛】 欧洲最大半岛。位北欧巴伦支海、挪威海、北海和波罗的海之间，面积80万平方千米。地形以斯堪的纳维亚山脉为主，湖泊众多，森林广布。半岛上有挪威、瑞典、芬兰（北部）等国家。

【巴尔干半岛】 欧洲南部著名半岛。面积50万平方千米，包括阿尔巴尼亚、波斯尼亚和黑塞哥维亚、保加利亚、希腊、马其顿的全部，还包括南斯拉夫、克罗地亚、斯洛文尼亚、罗马尼亚、土耳其、摩尔多瓦、乌克兰的部分土地。半岛地处亚、欧、非大陆之间，地理位置极为重要。

【大不列颠岛】 欧洲最大岛屿。位于欧洲西部的大西洋中，面积22万平方千米。是英国领土的主要组成部分。

【西里西亚】 欧洲中部地区。位于奥得河中、上游流域，并向东南延续至维斯瓦河上游，西南、南部与苏台德山和西喀尔巴阡山毗连。面积约4.9万平方千米。10世纪末为波兰的一部分。1335年归波希米亚。1526年属奥地利。1742年多为普鲁士所吞并。第二次世界大战后绝大部分划归波兰，小部分属德国和原捷克斯洛伐克。